ПОЗОВ про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва

Господарський Суд м. Києва
Позивач: Акціонерна компанія «Атон»
вул. Межигірська, 200, м. Київ, 04000 код ЄДРПОУ
Відповідач: Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації
та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна»
01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4-в Код ЄДРПОУ
03359836

ПОЗОВНА ЗАЯВА

Акціонерна компанія «Атон» (далі — Позивач) є замовником і забудовником об'єкта незавершеного будівництва проектною площею 17734,00 м2 (далі — спірний об'єкт), що знаходиться в м. Києві по вул. Межигірська, 200 (засвідчені копії довідки про балансову вартість об'єкту незавершеного будівництва, дозволу на виконання будівельних робіт, акту на постійне користування земельною ділянкою, протоколу містобудівної ради, позитивного висновку Київдержекспертизи додаються — Додатки №№ 1, 2, 3,4, 5).

Відповідно до визначення поняття, наданого Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 № 800-VI, та ст. 1 Закону України «Про іпотеку», об'єкт незавершеного будівництва — об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Крім того, за довідкою КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» (далі — Відповідач), (додається, Додаток № 7), процент готовності об'єкту складає 65 %. Також проведеними матеріалами обстежень, які ми просимо витребувати у відповідача 2, встановлено, що питома вага складових частин об'єкту (у відсотках готовності) складає: фундамент та цоколь — 100%, стіни — 100%, міжповерхові перекриття — 100%, підлога — 100%, дах — 100%, прорізи — 40%, сходи — 50%, сантехустаткування — 50%. Таким чином, і за чинним законодавством, і за проведеними матеріалами обстежень відповідача, спірний об'єкт є об'єктом незавершеного будівництва, а частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною.

Крім того, позивач в повному обсязі виконав свої зобов'язання замовника (забудовника) будівництва щодо сплати пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Києва, сплативши 11 255 822,22 гривні (Додаток № 8).

Згідно із ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (в редакції Закону від 15.12.2005 року), до завершення будівніцтва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. За змістом цитованої норми закону, компетентний орган щодо здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно, в даному випадку відповідач, уповноважений і зобов'язаний здійснювати реєстрацію прав на об'єкти незавершеного будівництва на підставі відповідних документів. Ця ж позиція підтримується і Міністерством юстиції України, зокрема в Листі від 10.05.2006 р. № 19-32/1 (додається, Додаток № 9). Крім того, можливість і необхідність реєстрації органами БТІ прав на об'єкти незавершеного будівництва прямо передбачені пунктом 3 статтею 3 розділу II Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», де зокрема зазначено, що суб'єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об'єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку.

Керуючись зазначеними нормами законів, з метою додаткового залучення коштів для добудови об'єкту незавершеного будівництва, позивач, після проведення обстеження об'єкту та визначення його процентної готовності відповідачем, звернувся до останнього з листом та доданими до нього документами з проханням реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва (видачі витягу про реєстрацію прав). Однак, відповідач листом 14.09.2009 року (додається, Додаток № 10) відмовив нам у реєстрації прав. Основним мотивом відмови було посилання на те, що згідно ст. 17,19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», реєстрації підлягають тільки закінчені будівництвом об'єкти.

Ми вважаємо зазначену відмову відповідача такою, що суперечить вимогам чинного законодавства. По-перше, спеціальними в контексті правового режиму об'єктів незавершеного будівництва, в тому числі реєстрації прав на них, є не загальний Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», а спеціальні норми ЦК України та Закону «Про запобігання впливу світової фінансової кризи...». По-друге, Закон «Про державну реєстрацію речових прав...» прийнятий 1.07.2004 року, а нова редакція ч. 3 ст. 331 ЦК України — 15.12.2005 року, Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи...» — 25.12.2008 року. Зазначені норми, як було зазначено вище, чітко передбачають право забудовників та інших суб'єктів господарської діяльності і, відповідно, обов'зок БТІ шодо реєстрації об'єктів незавершеного будівництва. Крім того, ці правила мають пріорітет у правозастосуванні, як правові норми, прийняті пізніше.

В силу статті 392 ЦК України, власник майна може пред 'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

В аспекті незаконної відмови відповідача у реєстрації права власності, а також цитованих норм цивільного законодавства, питання визнання права власності в даному випадку може бути, виключно, предметом судового розгляду.

Отже, спірний об'єкт є об'єктом незавершеного будівництва, оскільки на останній виданий дозвіл на будівництво та понесені витрати на його спорудження, що підтверджується документами, доданими до позовної заяви. Процентна готовність об'єкта складає 65%, частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною, що підтверджується довідкою відповідача та матеріалами обстежень. Спірний об'єкт є об'єктом цивільних прав, визнання права власності на який може бути вирішено в судовому порядку. Позивач є замовником (забудовником) будівництва, що підтверджується документами про право користування земельною ділянкою, дозволом на будівництво, дозволом на будівельні роботи, протоколом містобудівної ради, позитивним висновком Київдержекспертизи тощо.

За змістом ч. 3 ст. 331 ЦК України, Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи...», а також ст.ст. 328, 392 ЦК України, зазначені обставини є підставою для задоволення позову про визнання права власності на об'єкт спірного будівництва за позивачем.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 3, 15, 16, 328, 331, 392 Цивільного кодексу України, ст. 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», ст.ст. 1,15, 64, 67, 84 ГПК,-

Просимо:

1. Прийняти позовну заяву до розгляду і порушити провадження у справі.
2. Витребувати у КП «Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна» матеріали обстежень спірного об'єкта (згідно довідки про процентну готовність від 20.08.2009 року)
3. Прийняти рішення, яким визнати за Акціонерною компанією «Атон» право власності на об'єкт незавершеного будівництва загальною проектною площею 17734,00 м2, що знаходиться в м. Києві по вул. Межигірська, 200.
3. Зобов'язати Комунальне підприємство «Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна», адреса: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, Код ЄДРПОУ 03359836, здійснити реєстрацію права власності на об'єкт незавершеного будівництва загальною проектною площею 17734,00 м2 (далі — спірний об'єкт), що знаходиться в м. Києві по вул. Межигірська, 200 за Акціонерною компанією «Атон».

Додані документи:
1. Копія довідки про балансову вартість об'єкту незавершеного будівництва.
2. Копія дозволу на виконання будівельних робіт.
3. Копія акту на постійне користування земельною ділянкою.
4. Копія витягу з протоколу містобудівної ради.
5. Копія позитивного висновку Київдержекспертизи.
6. Копія Інвестиційного договору на будівництво об'єкту
7. Копія довідки БТІ про процент готовності об'єкту.
8. Копія довідки Головного управління економіки та інвестицій КМДА про розмір пайового внеску.
9. Лист Міністерства юстиції України від 10.05.2006 р. № 19-32/1.
10. Копія листа відмови БТІ від 14.09.2009 року.
11. Докази відправлення відповідачу позову і доданих документів (опис вкладання).
12. Платіжне доручення на сплату державного мита.
13. Платіжне доручення на сплату витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
14. Довіреність представника.

3.11.2009 року
Представник

В зазначеній справі позивачем використано такий спосіб захисту права власності, як його визнання. Однак треба відмітити, що в деяких випадках господарські суди займають позицію щодо неможливості визнання за позивачем права власності до його виникнення і офіційної реєстрації, іншими словами за логікою судів захищається саме право власності, а не право на його придбання чи отримання. Слід зазначити, що зазначена практика, яка хоч і не є усталеною, втім очевидно суперечить ст. 6 (право на судовий захист) та Першому протоколу (захист права власності) до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, а також практиці Європейського Суду з прав людини, які є обов'язковими до застосування національними судами. Також зазначена справа характерна вибірковим застосуванням правозастосовчими органами норм тих чи інших нормативних актів, а також часовою колізією норм законів.

Так, за редакцією ст. 331 ЦК України від 15.12.2005 року, а також за нормами Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи...» від 25.12.2008 року, органи реєстрації прав, в даному випадку БТІ, були зобов'язані реєструвати права на об'єкти незавершеного будівництва за наявності всіх передбачених законом документів. Однак, у зв'язку із відсутністю відомчої підзаконної регламентації цього питання, а також суперечністю профільного для БТІ закону, який був прийнятий раніше зазначених законодавчих нововведень, БТІ було відмовлено в реєстрації прав. В результаті забудовник був змушений втрачаючи час і можливості щодо додаткового залучення коштів для будівництва звертатися до суду для вирішення, на перший погляд, абсолютно безспірного питання.